대한민국에서 가장 큰 초대형 아파트 단지는 어디? 왜 대단지 아파트가 좋을까?

2021 KB 선도 아파트 50

전라남도 곡성군의 인구는 약 3만명, 충청북도 단양군에도 약 3만명이 조금 넘는 인구가 살고 있다고 하는데요. 이렇게 지방의 작은 지역에 총 인구수와 맞먹는 인구의 수가 거주하고 있는 아파트 단지가 있습니다. 

 

바로 서울 송파구 가락동에 위치한 헬리오시티 9510세대, 인구 3만명 이상이 거주하고 있는 곳 입니다. 대규모의 세대수를 자랑하는 헬리오시티의 시총액은 무려 16조4400억원.. "2021년 'KB 선도아파트 50'에서 시총 1위를 기록 하였습니다. 

출처: KB 선도아파트 50 목록 - KB리브부동산 분석 결과

시가총액의 기준은 단지 내 전체 세대 집값 총합을 계산한 것으로 시총이 크려면 기본적으로 집값이 비싸야 하지만 단지 규모 또한 중요한 부분을 차지 합니다. 아무리 개별 세대 집값이 높더라도 단지 규모가 작다면 시총 순위는 밀릴 수 있기 때문 입니다. 

 

대단지 아파트의 가치가 더 높은 이유?

"0000 세대의 대단지 아파트! 미니 신도시급의 대단지 아파트!" 라는 문구를 심심치 않게 볼 수 있었을 것입니다. 이러한 문구를 많이 보았다는 것은 그만큼 아파트의 가치 중 "많의 세대수"라는 조건이 실제 분양에 도움이 되기 때문일 것입니다. 

헬리오시티

아파트 가치에 직접적인 영향을 주는 것은 바로 현재가치, 미래가치, 내재가치, 시장가치 입니다. 

미래가치는 앞으로 얼마나 더 성장하고 발전할 것인가에 대한 성장 기대감 입니다. 기대감의 재료로는 지하철의 개통, 재건축 이나 재개발 가능성을 들 수 있습니다. 

 

내재가치는 바로 땅의 가치 즉 대지지분의 가치 라고 할 수 있습니다. 만약 건축한지 30~40년이 지나 재건축을 추진할 때가 된다면 아파트 자체(콘크리트)는 감가상각이 되고 땅의 가치로 판단하게 됩니다. 대표적인 예로 도곡동 타워팰리스 보다 개포지구나 반포지구의 가격상승률이 높았던 이류를 들 수 있습니다. 

 

현재가치는 교통, 학군, 편의시설 등 아파트 주변환경을 볼 수 있으며, 입주 연도, 세대수, 브랜드 등을 따졌을때 형성되는 현재 아파트의 가치 입니다. 

 

시장가치는 입주물량, 부동산 정책, 금리, 최근가격 동향 등의 여러가지 원인을 따져 아파트 가격이 오르고 내리는 흐름에 따라 형성되는 가치 입니다. 

 

사실 내가 입주하여 거주 할 경우 조망권을 보는 경우도 많지만 사실 아파트의 가치에 영향을 크게 주지는 않습니다. 하지만 세대수가 너무 적다? 대지가 적고 동이 두세동 밖에 되지 않는다? 이럴 경우에는 아파트 가격 형성에 불이익을 받는 경우가 많습니다. 

아파트 세대수, 실제 영향은?

그렇다면, 아파트 세대수가 많을 경우 좋은점은 뭐가 있을까?

가장 우선적으로 관리비에서 가장 큰 차이가 납니다.

내가 실제로 거주할 곳이라면 아파트 관리비가 많이 나오는 곳인지 대체적으로 저렴한 곳인지도 비교해 보아야 합니다. 매달 다달이 지출되는 비용이기 때문에 꼭 필요한 부분 입니다. 

 

관리비는 일반관리비, 청보기, 경비비, 공동전비료 등 공동비용과 세대별 사용량에 따른 전기료, 난방비 등으로 구성되는데, 세대수가 많을 수록 공동의 비용에서 큰 절감효과를 볼 수 있습니다. 

 

실제로 200세대가 있는 30평대 아파트 관리비와 2,000세대 아파트의 50평대 아파트 관리비가 비슷하게 나올 수도 있습니다. 매년이 아닌 매달 내야하는 비용으로 이 비용은 절대 무시할 수가 없습니다. 

그리고 세대수가 많다면, 지역 편의시설이 좋아집니다. 

아파트의 세대수는 인근 상권에도 영향을 주기 때문에 대단지의 아파트가 들어서게 되면 주변 상권이 좋아집니다. 또한 세대수가 어느정도 이상이되면 단지 내 초등학교가 들어오는 경우가 많습니다. 보통 3,000세대 이상의 대단지 아파트에는 초등학교가 단지내에 있는 경우가 많으며 이 때문에 초등학생을 둔 학부모는 자녀의 안전을 위하여 대단지의 아파트를 선호하는 경우가 많습니다. 

 

세대수가 절대적 기준은 아니다.

물론, 세대수가 아파트 가치의 절대적인 기준은 아닙니다. 

보통 100세대 미만의 경우는 "나 홀로 아파트"라 하여 선호도가 떨어지는 편입니다. 이는 실제로 매매시 가격차이가 있기 때문에 실거주의 목적으로 접근하는 것이 좋습니다. 

 

하지만 나 홀로 아파트의 경우도 입지조건이 좋고 호재가 있는경우에는 시장 분위기상 투자대상이 되기도 합니다. 또한 2,000세대 이상의 경우 대단지 아파트로 불리며, 4,000세대 이상은 소위 말하는 미니신도시급으로 근린상업지역 상권이 형성 될 수 있는 수준 입니다. 

 

아시겠지만 세대수 만으로 아파트의 가치를 결정 할 수 없으며, 여러요소 중 하나 입니다. 다른 개발호재와 입지조건 등 여러가지 가능성에 추가적인 요인으로 접근할 수 있습니다. 그렇기 때문에 분양광고에서 내세우는 대단지 세대수 등에 현혹되지 말고 참고만 하며 다른 여러 조건을 따져봐야 후회없는 선택을 할 수 있습니다. 

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